Çmimet e banesave në Shqipëri rriten 10% në 2026

Banka e Shqipërisë raporton se çmimet e banesave u rritën 10% në një vit. Blerësit jorezidentë përbëjnë rreth 20% të blerjeve të banesave.

Çmimet e banesave janë rritur 10% në një vit

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme po hyn në një fazë ku rritja e çmimeve duket më e moderuar se një vit më parë, por mbetet e konsiderueshme.

Sipas të dhënave të publikuara nga Banka e Shqipërisë, indeksi kombëtar i çmimeve të banesave u rrit me rreth 10% në gjysmën e parë të vitit 2026, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Krahasuar me ritmet e raportuara më herët, kjo tregon një ngadalësim të rritjes vjetore, por jo një kthesë në rënie të tregut.

Në Tiranë, çmimet u rritën 10% edhe nga gjysma e dytë e 2025-s

Tirana vazhdon të jetë një nga qendrat kryesore të kërkesës.

Sipas anketës së Bankës së Shqipërisë me agjenci imobiliare dhe kompani ndërtimi, çmimet e banesave në kryeqytet u rritën me 10% krahasuar me gjashtëmujorin e mëparshëm dhe me 9% në bazë vjetore.

Megjithatë, fotografia kombëtare është më e ndërlikuar.

Numri i pronave të pashitura vazhdoi të bjerë, duke treguar se kërkesa mbetet aktive.

Por koha mesatare për shitjen e një prone u rrit nga 9.1 në 9.9 muaj në rang vendi.

Në Tiranë, kjo periudhë u rrit nga 8.1 në 9.7 muaj.

Pra, tregu nuk mund të përshkruhet vetëm me shifrën e rritjes së çmimeve.

Çmimet janë më të larta, por disa prona po kërkojnë më shumë kohë për t’u shitur.

Bregdeti tregon një dinamikë tjetër

Një nga ndryshimet interesante vjen nga zonat bregdetare.

Ndërsa koha mesatare e shitjes u rrit në rang vendi dhe në Tiranë, në zonat bregdetare ajo ra nga 9.9 në 8.2 muaj.

Kjo sugjeron se kërkesa për prona në bregdet mbetet aktive.

Këtu ndikojnë disa faktorë të mundshëm: turizmi, blerjet për përdorim personal, investimi për qira afatshkurtër dhe kërkesa nga blerës jashtë Shqipërisë.

Por këto janë faktorë që duhen analizuar veçmas; anketa e Bankës së Shqipërisë nuk thotë se një faktor i vetëm shpjegon të gjithë kërkesën.

Të huajt blejnë rreth 20% të banesave

Një tjetër element i rëndësishëm është roli i blerësve jorezidentë.

Sipas Bankës së Shqipërisë, blerësit jorezidentë përbënin rreth 20% të banesave të shitura në gjysmën e parë të vitit 2026.

Mes këtyre blerësve, rreth 85% ishin shtetas të Bashkimit Europian.

Banka e Shqipërisë vëren se transaksionet me blerës jorezidentë janë rritur gjatë pesë viteve të fundit.

Kjo është veçanërisht e rëndësishme për tregun shqiptar sepse kërkesa nuk vjen vetëm nga familjet që jetojnë dhe punojnë në Shqipëri.

Një pjesë e tregut lidhet tashmë me:

• emigrantët shqiptarë;
• shtetas të BE-së;
• investitorë të huaj;
• persona që blejnë për përdorim sezonal;
• blerës që kërkojnë pronë për investim.

Sa negociohet çmimi?

Edhe pse çmimet e kërkuara janë të larta, kjo nuk do të thotë që çdo pronë shitet pikërisht me çmimin e shpallur.

Sipas agjentëve të përfshirë në anketën e Bankës së Shqipërisë, shumica e transaksioneve vazhdojnë të realizohen me çmimin fillestar të kërkuar ose me ulje deri në 5%.

Uljet më të mëdha mbeten më pak të zakonshme.

Kjo është një diferencë e rëndësishme mes:

çmimit të shpalljes

dhe

çmimit real të transaksionit.

Një apartament mund të publikohet për 150,000 euro dhe të shitet për një shumë tjetër pas negociimit.

Prandaj, çmimet e listuara në portalet imobiliare nuk duhet të trajtohen automatikisht si çmime finale të tregut.

Bankat vazhdojnë të luajnë rol në blerjet e pronave

Kredia bankare mbetet një burim i rëndësishëm financimi.

Sipas agjentëve të anketuar, kreditë bankare u përdorën për rreth 58% të pronave rezidenciale dhe komerciale të shitura.

Kjo e lidh drejtpërdrejt tregun e banesave me sistemin financiar.

Kur çmimet e pronave rriten, rritet edhe shuma që duhet financuar për të blerë një apartament.

Për një familje që merr kredi, kjo mund të nënkuptojë:

• kredi më të madhe;
• këst më të lartë;
• nevojë për parapagim më të madh;
• periudhë më të gjatë financimi.

Por ndikimi konkret varet nga norma e interesit, të ardhurat, madhësia e parapagimit dhe kohëzgjatja e kredisë.

Çmimet po rriten më ngadalë se më parë

Një nga elementet më të rëndësishme është ngadalësimi i ritmit.

Banka e Shqipërisë raporton se rritja vjetore e çmimeve të banesave ka qenë shumë më e lartë në periudhat e mëparshme.

Në gjysmën e dytë të 2025-s, rritja vjetore ishte rreth 28%, ndërsa në gjysmën e parë të 2025-s kishte arritur rreth 41.7%.

Në gjysmën e parë të 2026-s, ritmi ishte rreth 10%.

Kjo nuk do të thotë se çmimet janë kthyer në rënie.

Do të thotë se shpejtësia e rritjes është ngadalësuar ndjeshëm.

Rritja e çmimeve është ngadalësuar, por tregu i banesave vijon të ketë kërkesë aktive.

Çfarë do të thotë kjo për blerësit?

Për një person që kërkon të blejë banesë, të dhënat tregojnë një treg ku oferta dhe kërkesa janë ende aktive, por ku shitja e një prone nuk është gjithmonë e menjëhershme.

Kjo mund t’i japë blerësit hapësirë për negociim, veçanërisht në prona që qëndrojnë gjatë në treg.

Nga ana tjetër, pronat në zona me kërkesë të lartë mund të kenë më pak hapësirë për ulje.

Nuk mund të nxirret nga këto të dhëna përfundimi se çmimet do të vazhdojnë patjetër të rriten ose se do të bien.

Kjo do të varet nga kërkesa, oferta e re, kredia bankare, të ardhurat, turizmi, blerjet nga jorezidentët dhe kushtet e përgjithshme ekonomike.

Po për ata që duan të blejnë për investim?

Këtu llogaria bëhet më komplekse.

Një pronë nuk duhet vlerësuar vetëm nga çmimi i blerjes.

Duhet të llogariten edhe:

çmimi i blerjes + taksat dhe kostot + mirëmbajtja + financimi + të ardhurat nga qiraja + periudha e pritshme e mbajtjes.

Një apartament mund të ketë rritje të fortë të çmimit, por nëse nuk gjeneron të ardhura të mjaftueshme nga qiraja, kthimi total i investimit mund të jetë ndryshe nga sa duket në pamje të parë.

Po ashtu, një pronë turistike ka një profil tjetër risku nga një apartament i dhënë me qira afatgjatë.

Çfarë tregon tregu për ekonominë shqiptare?

Tregu i banesave është një nga treguesit që lidhet me disa pjesë të ekonomisë njëkohësisht.

Rritja e kërkesës mund të mbështesë ndërtimin, kreditimin, punësimin dhe aktivitetin e lidhur me pasuritë e paluajtshme.

Por një rritje shumë e shpejtë e çmimeve mund të krijojë gjithashtu shqetësime për përballueshmërinë e banesave dhe stabilitetin financiar.

Pikërisht për këtë arsye Banka e Shqipërisë monitoron jo vetëm çmimet, por edhe kreditimin e pasurive të paluajtshme dhe zhvillimet në tregun e qirave.

Çfarë duhet të mbajë mend lexuesi?

Fakt: Çmimet e banesave u rritën rreth 10% në bazë vjetore në gjysmën e parë të 2026-s.

Fakt: Në Tiranë, çmimet u rritën rreth 10% nga gjashtëmujori i mëparshëm dhe 9% në bazë vjetore.

Fakt: Blerësit jorezidentë përbënin rreth 20% të banesave të blera në gjysmën e parë të vitit.

Fakt: Rreth 85% e blerësve jorezidentë ishin shtetas të BE-së.

Fakt: Rreth 58% e pronave të shitura, sipas agjentëve të anketuar, u financuan me kredi bankare.

Interpretim: Tregu duket më pak i nxehtë se në periudhat e mëparshme, por nuk ka hyrë në një fazë të përgjithshme rënieje të çmimeve.

Përfundim

Tregu shqiptar i banesave në 2026 po tregon një kombinim interesant:

çmime ende në rritje, por me ritëm shumë më të ngadaltë; kërkesë aktive; më shumë peshë të blerësve të huaj dhe një kohë shitjeje që ndryshon sipas zonës.

Për blerësit, kjo do të thotë se nuk mjafton të shohin vetëm çmimin për metër katror.

Duhet të shohin edhe zonën, kohën që prona ka qëndruar në treg, mundësinë e negocimit, koston e kredisë dhe potencialin real të përdorimit ose të qirasë.

Të dhënat e gjashtëmujorit të parë tregojnë një treg që po ngadalësohet, jo një treg që po shembet.